全国土地流拍超800宗!对房价的影响有多大?

  众所周知,地价是房价的主要构成部分,从2003年房地产市场放开以来,地价占房价的比重就一直处于上升态势。在建筑成本、各种规费等相对稳定的情况下,影响房价的主要因素应当是地价。地价涨,则房价涨;地价稳,则房价稳;地价下降,房价也就能够下降。否则,房价很难出现下降。

全国土地流拍超800宗!对房价的影响有多大?

 

01

  土地流拍的真相

  “流拍”的意思是说参与竞拍的人数达不到规定人数的拍卖活动。那土地流拍就是说地方政府想要拍卖土地,但是参加竞拍的开发商的家数少于规定的家数,无法拍卖,造成土地流拍。

  土地流拍的现象没有媒体说的那样严重。

  首先,流拍的土地中,住宅用地占比很少,2018年全国土地流拍已近800宗,但这800宗里面,大概只有146宗是住宅或兼有居住功能的规划地块,分布在全国46个城市。

  02

  开发商为什么不愿意拿地了呢?

  去年打破头拿不到地,现在有地没人拿,开发商同样是人,在群体性热潮中,很难保持冷静。难道开发商不想拿么?当然不是,因为很多时候没钱,因为要降低杠杆。

  没钱两个原因,一个是项目周转速度,一个是融资渠道,如果再有,就是高杠杆风险警示,要降低杠杆。前两年高价拿地遇上现在的限价让谁开始销售都不乐意,周转明显慢下来了。周转趋缓,但是对于销售回款的依赖性却加强了。股权融资冻结、公司 债受到严格监管、非标渠道的关闭,开发商融资很难。

找不来钱,但是国家要求杠杆要降低,负债要降低,只能依赖销售回款。前6 月开发资金来源同比增长4.6%,其中国内贷款占比持续下降,以销售回款为主的其他资金项占比逐月递增,二者同比增速分别为-7.9%和6.1%。在贷款大幅收紧的环境下,房企资金空间也十分有限,“降杠杆”了,借钱拿地自然也行不通了。

 
  找不来钱,但是国家要求杠杆要降低,负债要降低,只能依赖销售回款。前6 月开发资金来源同比增长4.6%,其中国内贷款占比持续下降,以销售回款为主的其他资金项占比逐月递增,二者同比增速分别为-7.9%和6.1%。在贷款大幅收紧的环境下,房企资金空间也十分有限,“降杠杆”了,借钱拿地自然也行不通了。

  03

  那既然土地流拍现象不会造成房价下跌,房价会上涨吗?

  小编认为房价上涨的可能性不大,为什么?因为土地拍卖的溢价率在下降。

  先科普一下什么叫“土地溢价率”?假如我卖一块地,两家开发商竞拍。这块地100万起拍,最后以125万的总价成交。那么土地溢价率就是25%了。

从上图可以看出, 2018月7月的全国土地成交的平均溢价率只有11.67%。与2017年7月相比,平均溢价率跌了18.58%。这一年来,土地溢价率是在下降的,这说明开发商拿地的意愿在下降,拿地的成本在下降。

 
从上图可以看出, 2018月7月的全国土地成交的平均溢价率只有11.67%。与2017年7月相比,平均溢价率跌了18.58%。这一年来,土地溢价率是在下降的,这说明开发商拿地的意愿在下降,拿地的成本在下降。

  那为什么开发商的拿地意愿在下降呢?主要还是因为近几年,政府调控房价的措施越来越严厉,态度越来越坚决,7月份召开的中央政治局常委会上,高层明确指示:要坚决遏制房价上涨。

  而之前的措辞是遏制房价过快上涨,我想高层的意思已经很明确了,由允许房价上涨,但是不要涨的太快变成了不允许房价再涨。所以从这个角度讲,房价再上涨的可能性已经不大了。

  04

  现在适不适合买房呢?

  在中国看房价走势,首先要看政策力度,如果政府态度很坚决要控制房价上涨,那就一定能控制的住。

  但是出现下跌的可能性也不大,上面也分析了,土地流拍只是个案没有普遍性,再说流拍率也不高。

  其次,下半年的整体的宏观经济政策还是非常宽松的,在货币政策方面,会出现结构性宽松的现象,在财政政策方面,积极地财政政策会更加积极,基建的投资力度也会加大。

本站为您推荐: